Отмена долевого строительства: чего ждать?

С началом июля пройден второй рубеж масштабной реформы условий функционирования рынка жилья в России. На смену одному из столпов российского девелопмента – долевому строительству – приходит проектное финансирование, главные составляющие которого: специальный банковский контроль над застройщиками и внедрение счетов-экскроу, аккумулирующих денежные средства, полученные от граждан на приобретение жилья. Такие счета неприкосновенны до ввода объекта в эксплуатацию. Это означает, что привлеченные средства дольщиков больше не могут быть использованы на стадии строительства, и застройщикам при возведении жилья нужно будет обходиться своими или кредитными средствами.

Последними объектами, работающими с договорами долевого участия (ДДУ), останутся те, в отношении которых до 1 июля 2019 года будет зарегистрирован хотя бы один, первый, ДДУ, иначе застройщики вынуждены будут работать исключительно с использованием счетов-эскроу.

    Впрочем, можно не торопиться привыкать к системе проектного финансирования, поскольку она может стать лишь временным звеном на пути к полному переходу на вторичные продажи.

Разбираемся, что сулят застройщикам и их клиентам новые правила, с Лией ГАБАЕРОВОЙ, начальником юридического управления ЗАО «Мегалит», девелоперской компании, осуществляющей строительство многоквартирных жилых домов на рынке Санкт-Петербурга более 25 лет.

- Исходя из многочисленных публикаций, выступлений ответственных чиновников и наметившейся законодательной тенденции, к 2021 году вообще не должно быть системы долевого участия граждан в строительстве, – объясняет Лия Габаерова. – Планируется переход к продаже готового жилья, когда застройщик сначала строит дом, а потом по договорам купли-продажи продает квартиры. Пока законодательные акты нам не говорят, что долевое строительство исчезнет совсем, но более полугода назад президентом РФ была поставлена задача к 2021 году прекратить продажи жилья на стадии строительства (так называемом, первичном рынке).

Очевидно, что если эта задача будет реализована, то застройщики смогут строить только на собственные денежные средства, либо с привлечением кредитных средств в банках. Возможно сохранится и механизм привлечения денежных средств на эскроу-счета, но в каком-то измененном виде, к примеру, уже без такой формы договора, как ДДУ в строительстве. И мы, застройщики, живем в этой парадигме и исходим из того, что это будет реализовано, так как прозвучало на самом высоком уровне. Эту парадигму никто не отменял, поэтому то, что делается сейчас, для нас вдвойне непонятно, ведь время, потраченное банковским сектором и застройщиками на приспособление к новым правилам взаимодействия, может быть потрачено впустую.

- Лия Авраамовна, высказываются разные версии о целях запущенной реформы: от создания действенной системы защиты приобретателей жилья до массовой экспроприации земель у застройщиков. Согласие наблюдается в одном – новая система повлечет за собой рост стоимости жилья. Согласны ли Вы с этим? Действительно ли реформа направлена на защиту прав дольщиков, и сможет ли предполагаемый уровень защиты оправдать рост цен на рынке недвижимости?

- У нас нет какого-то однозначного понимания, почему происходит то, что происходит, и кто за этим стоит. Мы все-таки исходим из того, что идея была именно защиты прав дольщиков. Единственное, что эта защита произошла со значительным перекосом: без учета интересов противоположной стороны – застройщика. На наш взгляд, это случилось именно потому, что накопившийся информационный негатив с обманутыми дольщиками был утрированно воспринят как некая катастрофа, хотя на самом деле, как нам представляется, понятие «обманутый дольщик» условное, потому что сегодня достаточно механизмов защиты прав таких граждан: и четкая регламентации процедуры банкротства застройщика, и относительно недавно сложившаяся система страхования, и складывающаяся система отчислений средств в компенсационный фонд, и система государственного контроля над застройщиками, и многое другое. В 90-е годы люди, вкладывающиеся в строительство и попавшие в ситуацию банкротства застройщика, могли в принципе ничего не получить, в том числе возврата своих средств, а сегодня варианты решения проблемы все равно находятся: достраивается объект и люди получают квартиры, включается компенсационный фонд.

На наш взгляд, система, выстроившаяся, когда заработал в полную силу 214-ФЗ, наиболее полно защищала интересы дольщиков. Людям было комфортно, потому что они получили заключение договора, требующего государственной регистрации, тем самым двойные продажи – реальная катастрофа того времени – полностью были исключены. Но именно в момент, когда закон наконец по-настоящему заработал, было принято решение, что долевое участие в строительстве не несет ничего хорошего, а только обманутых дольщиков. Представьте аналогию: из-за того, что у многих банков были отозваны лицензии, был установлен запрет для физических лиц на банковские вклады. Почему-то такая идея не пришла законодателям в голову.

Второе, что было очень разумно организованно законодателем, это возможность вкладывать в стройку на начальном этапе. Сейчас, к сожалению, ситуация по цене жилья на стадии котлована и на вводе объекта в эксплуатацию более сглаженная, но несколько лет назад разница могла достигать 30% и более. Это давало людям возможность приобретения жилья по более низким ценам. На такой системе выросло целое поколение инвестирующих в жилье физических лиц, которые начинали вкладывать средства в строительство студий, а через пять лет уже строили трехкомнатные квартиры.

Система долевого участия была людям интересна и с точки зрения своей доходности, потому что вложения в стройку превышали по доходности банковские вклады. Быть может, и это одна из возможных версий, что это стало причиной происходящих изменений в строительной отрасли. Бытует мнение, что произошедшие изменения в большей степени интересны банковскому сектору, поскольку именно под его контроль будет поставлена строительная отрасль и денежные средства граждан, которые планировались к расходам на приобретение жилья.

Банковский сектор готовится к серьезному увеличению штата, поскольку даже те банки, которые и ранее активно развивали финансирование стройки, по количеству занятых в этом направлении сотрудников не в состоянии переварить новые запросы измененного 214-ФЗ, а это полный контроль над всеми застройщиками, которые будут привлекать денежные средства для строительства: движение по счетам застройщика, контроль за сроками строительства, расходованием денежных средств.

- И все же можно ли прогнозировать рост цен на недвижимость и будет ли он значительным?

- Неучтенные интересы застройщика неизбежно скажутся на дольщике. Повлечет ли это увеличение стоимости квадратного метра, сегодня ни один ответственный застройщик сказать не сможет. Не знаю, как в регионах, но в Питере цена впереди планеты всей – очень высока. Но правила рынка таковы, что застройщик не может предложить цену, за которую не будут покупать, и, конечно, застройщики будут держать цену, ориентированную на покупательскую способность. Сегодня мы находимся на самом верху, на пределе этой цены. Ипотечные сделки, которых больше 40%, позволяют не снижать цену, но возможности ипотечного кредитования и людей не безграничны. Уровень доходов не позволяет людям приобретать жилье без ипотеки, и сегодня мы достигли рекордных показателей ипотечных сделок на рынке жилья. Поэтому цена будет формироваться от рынка, а не от каких-то нововведений, но какое-то увеличение наверняка произойдет, потому что любое изменение, создающее для застройщика дополнительные сложности, неизбежно отражается на цене.

Думаю, дольщикам пока не стоит опасаться увеличения цены. На ближайшие три года отрасль подготовилась: очень много пятен, которые были у застройщиков, в отношении которых получены разрешения на строительство. Строить нужно будет быстро, потому что разрешения на строительство, полученные прозапас, возможно, будут отменяться. Чтобы строить нужны средства, чтобы были средства, надо продавать. Если нужно продавать, то предложение на рынке будет активным, большим, и тогда это будет рынок покупателя, а не продавца. Таким образом сформированный рыночный механизм будет работать точно не на удорожание.

Сейчас запас объектов, которые застройщики будут продавать по старым правилам, позволит года три жить без счетов-эскроу в массовом понимании, поскольку многие уже зарегистрировали первые ДДУ и еще зарегистрируют их до 01.07.2019г. Период стройки дома более 40 тыс. кв. м. составит 2-3 года. Соответственно, примерно года три мы будем точно жить без счетов-эскроу.

- Имеет ли смысл сейчас выйти на рынок и поискать себе жилье по старым правилам?

- Я не вижу оснований для того, чтобы поменять подход дольщиков. Ничто не заставляет их принимать быстрые решения. Те, кто планировал покупать жилье, могут покупать, те, кто собирался еще года два зарабатывать на первоначальный взнос, могут продолжать спокойно этим заниматься. Даже в реальности с эскроу-счетами для дольщика ничего не поменяется: он так же будет нести свои денежные средства, только не застройщику, а банку, и ожидать окончания строительства.

Не знаю предпочтения физических лиц – кому они доверяют больше: банку или застройщику? Законодатель, который внес изменения в 214-ФЗ, не надеясь на застройщиков, как-то хорошо надеется на банковский сектор, где тоже происходят всяческие неприятности и банки лишаются лицензий. В пул финансовых учреждений, уполномоченных на открытие эскроу-счетов, вошли банки с хорошей финансовой устойчивостью, хотя нам известны истории с крахом банков с очень серьезной репутацией. Но это жизнь – от всего застраховаться нельзя.

- На что обратить внимание человеку при заключении договора по новым правилам?

- В договоре просто будет описание механизма перечисления денежных средств на эскроу-счет. У нас есть понимание, что это будут эскроу-счета в тех же банках, где застройщик получит проектное финансирование. Предварительно мы обсуждали с коллегами, что в законе нет запрета иметь застройщику специальный контролируемый счет в одном уполномоченном банке, а эскроу-счета физическим лицам открывать в другом. Как мы полагаем для застройщика предпочтительнее указанные счета иметь в одном уполномоченном банке, особенно если банк осуществляет проектное финансирование застройщика, поскольку тогда банку лучше видеть и счет застройщика и эскроу-счета дольщиков, чтобы застройщик мог рассчитывать на уменьшение процента за пользование денежными средствами банка по проектному финансированию.

Прямого ответа от банков о возможности уменьшения процентной ставки по проектному финансированию при наличии средств на эскроу-счетах ещё нет. Если банк одновременно кредитует застройщика и собирает денежные средства на счетах-эскроу, то при достижении определенной суммы на счетах-эскроу банк понимает, что получит эти средства в качестве погашения кредита, и, соответственно, может понижать процент за пользование выданным застройщику кредитом. На это застройщики рассчитывают очень сильно, потому что, не имея возможности пользоваться денежными средствами, которые дольщики будут хранить на эскроу-счетах, застройщики смогут получать деньги только от банков в качестве кредитных средств. Обслуживание процентов на эти кредиты в условиях работы с дольщиком по эскроу-счетам – отдельная проблема застройщика, так как денежные средства на выплату процентов банку нужно будет где-то найти, исходя из собственного финансового резерва. Поскольку сегодня застройщику, в соответствии с новыми правилами, запрещены иные виды деятельности, запаса собственных средств в размере 10% от общей сметной стоимости строительства, будет не достаточно, чтобы на протяжении всего периода строительства погашать проценты за кредит в том объеме, в котором сегодня эта ставка существует. Стоимость проектного финансирования сейчас составляет 14-15%. Конечно, застройщики надеяться на понижение этого процента хотя бы до 6-7%.

- Размер ставки зависит только от банка?

- Да. На сегодня «Сбербанк» и «Российский капитал» заявили о рассмотрении программы изменения процента за проектное финансирование, но как это будет заложено в кредитный договор, какие будут условия, сколько нужно будет набрать средств на эскроу-счетах, какая должна быть степень готовности объекта – пока непонятно. Если застройщик строит активно, достиг 30% готовности объекта, идет продажа квартир и денежные средства лежат на эскроу-счетах, то банк может снизить процент за пользование своими кредитными средствами. Но если после этого застройщик обанкротится и не сможет продать квартиры, банку нужно вернуть деньги дольщикам и заниматься проблемой недостроенного объекта, который находится в залоге у банка, ввиду того, что земля в залоге как обеспечение выданного кредита, и сам объект, поскольку деньги с эскроу-счета банк отдаст, тоже поступит ему в залог. При этом банк еще и на процентах не заработает, потому что он снизил для застройщика ставку.

Это очень сложный механизм и сложные вопросы, которые скорее всего будут адресованы уполномоченными банками в Центробанк для получения детальных разъяснений.

- Система предусматривает какую-то компенсацию гражданам, которым по каким-то причинам возвращаются деньги с эскроу-счета, может быть, начисляется какой-то процент?

- Проценты на денежные средства, хранящиеся на эскроу-счетах, не начисляются, но вся сумма застрахована. Если по банковским вкладам застрахованная сумма составляет 1400000 руб., то здесь страхуется сумма до 10 млн. рублей, а это ориентировочная стоимость трехкомнатной квартиры в эконом-классе жилья.

- Все-таки по ДДУ у человека была надежда, пусть и спустя более долгий период ожидания, получить квартиру, а здесь он такой возможности не получает.

- Но он очень оперативно получает деньги назад и может тут же их вложить. Не знаю, насколько это интересно ипотетчикам, потому что они все время нахождения суммы на эскроу-счете платят процент по ипотечному кредиту, который им никто не вернет, но аналогичная ситуация была и при оплате ДДУ с использованием ипотечного кредита.

- Срок, на который вкладываются деньги на эскроу-счет, как-то ограничен?

- В законе нет установленного срока, больше или меньше которого денежные средства должны находиться на эскроу-счетах. Они находятся там до момента передачи квартиры дольщику. Когда будет определена эта передача – по-прежнему воля застройщика и дольщика, но эта воля все равно не абсолютно свободна, потому что, в соответствии с новыми требованиями 214-ФЗ, срок на который открывается счет-эскроу не может превышать более чем на 6 месяцев срок ввода объекта в эксплуатацию, указанный в проектной декларации застройщика.

- Какие действия застройщика, помимо несвоевременной передачи жилья, могут привести к возврату денежных средств со счетов-эскроу?

- Получается, только банкротство.

- А если банк увидит, что застройщиком неправильно расходуются средства?

- Он не просто увидит, он не согласует операцию. Поэтому банки и говорят, что на них возложена серьезная ответственность. Причем над банками стоит ЦБ, и они будут осуществлять контроль над движением денежных средств застройщика под контролем своего регулятора, который вправе отозвать лицензию или исключить из списка уполномоченных банков. Для того, чтобы банку правильно понимать, насколько та или иная операция соответствует потребностям стройки, нужно иметь специалистов, ведь есть специфические расходы, например, вынос сетей на соседнем участке для выполнения технических условий монополистов.

Банковский сектор также должен ожидать наплыва застройщиков. Открытие счетов для юридических лиц, в том числе и специальных счетов застройщикам – это обязательная деятельность банка, поэтому если в уполномоченный банк придет, к примеру,150 застройщиков для открытия специального счета под каждое разрешение на строительство, банки не вправе отказать.

До полномасштабного применения эскроу-счетов ориентировочно еще два-три года, а положения закона о специальных счетах, подлежащих контролю банками, действуют с 1 июля 2018 года, то есть можно привлекать деньги дольщиков без эскроу-счетов, но под контроль банка застройщик должен встать с не позднее 31 августа 2018г., независимо от даты получения разрешения на строительство. Ожидания и застройщиков, и банков в этой части поправок в 214-ФЗ не оправдались, так как были связаны с тем, что введение контроля банков коснется только застройщиков, получивших разрешение на строительство после 01 июля 2018 года.

- На специальный счет застройщик должен положить все средства, которые собраны с дольщиков к этому моменту?

- Это открытый вопрос, требующий разъяснения от ЦБ. Прямого указания в законе нет. Застройщику отчасти придется это сделать, потому что на стройку теперь он должен тратить средства только с этого специального счета, открытого в уполномоченном банке. Далее вопрос: можно ли свободно распорядиться оставшимися деньгами на ранее имеющемся у застройщика счете? Специальные счета должны быть открыты по всем объектам к 1 сентября, и к этому моменту нужно получить какие-то ответы на вопросы от банковского сектора и, возможно, от Минстроя. У нас, например, открыт счет в уполномоченном банке и есть несколько разрешений на строительство. Возникает вопрос: как должны перераспределиться уже полученные от дольщиков денежные средства по нескольким специальным счетам, подлежащим открытию под каждое разрешение на строительство?

Эта специфика дольщиков никак не коснется. Все это говорит лишь о некачественности регулирования, потому что по принятому нормативно-правовому акту нужно длительное время на то, чтобы суметь выполнить его условия, а он вводится в действие мгновенно. Так не должно быть.

Не у всех застройщиков, кстати, есть шанс получить банковское финансирование, т.к. банки к этому вопросу относятся сурово: у застройщика должны отсутствовать долговые обязательства, должно быть предоставлено банку правильное обеспечение кредита, дополнительные гарантии, чтобы тебя профинансировали настолько, чтобы ты мог строить объект, не получая денежных средств от дольщиков.

- То есть это еще и убьет маленькие строительные компании?

- Скорее всего, те, кто сегодня строил аккуратно, по одному объекту, и не имел дополнительного бизнеса, из которого мог финансировать стройку, со строительного рынка жилья уйдут. Видимо, на рынке останутся застройщики, которые давно занимаются стройкой, имеют дополнительные активы и достаточный запас собственных денежных средств или нераспроданных квартир в построенных домах. Но мы стараемся оптимистично смотреть в будущее, и продолжаем надеяться, что дополнительные разъяснения, а, возможно, и корректирующие поправки в 214-ФЗ дадут возможность строительной отрасли нормально функционировать и дальше.

Беседовала Ольга Шушминцева